Une auréole brune s'élargit au plafond du voisin du dessous, et trois questions tombent en même temps : qui déclare, qui paie la recherche de fuite, qui envoie le plombier ? Dans les immeubles collectifs, la convention IRSI a redistribué ces rôles entre assureurs. Elle ne modifie pas une ligne de votre contrat multirisque habitation, mais elle désigne un interlocuteur unique et fixe deux seuils qui commandent la suite du dossier. Voici ce qu'il faut en retenir, concrètement, quand l'eau coule chez vous ou chez le voisin.
La convention IRSI encadre les dégâts des eaux en immeuble jusqu'à 5 000 € HT de dommages par logement. Un seul assureur pilote le dossier : celui de l'occupant du local sinistré. Il finance la recherche de fuite, y compris destructive, même quand l'origine se révèle chez le voisin ou en partie commune.
Ce que la convention change dans le traitement du sinistre
Avant, un dégât des eaux entre deux appartements déclenchait une partie de ping-pong entre assureurs : chacun renvoyait vers l'autre, l'expertise piétinait, la recherche de fuite attendait. La convention IRSI a tranché en désignant d'office un pilote unique, l'assureur de l'occupant du logement sinistré, chargé de missionner l'expert et d'indemniser. Attention au malentendu le plus fréquent : cette convention lie les assureurs entre eux, elle ne crée aucun droit nouveau pour vous et ne remplace pas votre contrat. Vos garanties, vos plafonds et votre franchise restent ceux de votre multirisque habitation. Ce qui change, c'est la vitesse : un interlocuteur unique, une expertise, un chèque, au lieu de trois mois de courriers croisés. Le champ d'application est large : immeubles en copropriété, ensembles immobiliers, logements loués, locaux commerciaux d'un immeuble mixte. Un pavillon individuel isolé, lui, reste hors de ce cadre et relève du traitement classique entre assureurs.
Les deux tranches qui décident de tout
Tout se joue sur le montant des dommages hors taxes, évalué par logement sinistré. En dessous de 1 600 € HT, on se situe en tranche 1 : l'assureur gestionnaire indemnise son assuré et renonce à tout recours contre l'assureur du responsable. Le dossier se règle vite, souvent sur simple déclaration et photos, parfois sans visite d'expert. Entre 1 600 et 5 000 € HT, la tranche 2 impose une expertise pour compte commun et rouvre la possibilité de recours entre compagnies. Au-delà de 5 000 € HT, la convention ne s'applique plus et le sinistre repart en droit commun. Ces seuils s'entendent hors taxes et hors dommages immatériels : un devis TTC de 1 850 € peut donc rester en tranche 1.
La recherche de fuite, enfin financée sans bataille
C'était le point noir des anciens dossiers : personne ne voulait payer les 600 € de caméra thermique tant que l'origine restait inconnue. Le mécanisme actuel inverse la logique. L'assureur gestionnaire prend en charge la recherche dans la limite de la tranche applicable, quel que soit l'endroit où la fuite se révèle ensuite : chez vous, chez le voisin, ou dans une colonne commune. Les investigations destructives entrent dans le champ, tout comme la réfection du carrelage ou de la cloison ouverte pour accéder au tuyau. Une règle à retenir absolument : n'engagez jamais l'entreprise de détection de votre propre initiative. Passez par votre assureur, faites valider le prestataire, sinon la facture peut vous rester intégralement sur les bras.
Locataire, propriétaire, syndic : la répartition des rôles
Le locataire déclare à son propre assureur, qui devient gestionnaire, et prévient son bailleur par écrit le jour même. Le propriétaire non occupant déclare de son côté pour les dommages touchant le bâti et les embellissements lui appartenant. Le syndic, lui, doit être informé dès qu'une partie commune est en cause ou simplement suspectée : colonne d'alimentation, chute d'eaux usées, étanchéité de terrasse. Il déclare alors au titre de l'assurance de l'immeuble et coordonne l'accès aux gaines techniques. Dans les faits, un mot au syndic dès le premier jour accélère tout : il connaît l'historique des fuites de la colonne, dispose des plans et peut obtenir l'ouverture d'un lot vacant bien plus vite qu'un particulier isolé. Un point revient souvent en assemblée : les travaux de réparation de la canalisation restent à la charge de son propriétaire, privatif ou collectif, alors que l'assurance ne couvre que les dommages qu'elle a causés.
Combien ça coûte ?
Une recherche de fuite non destructive à la caméra thermique ou au gaz traceur se facture 300 à 900 €, jusqu'à 1 500 € avec sondages, dépose de carrelage et rapport écrit. Reprendre un plafond taché de 10 m² revient à 400 à 1 200 € peinture comprise. Ces montants s'entendent hors franchise contractuelle, le plus souvent 150 à 300 € en multirisque habitation, qui reste toujours à votre charge.
Quand faire appel à un plombier ?
Faites d'abord intervenir un plombier pour stopper l'écoulement : l'assurance indemnise le sinistre, jamais l'aggravation causée par l'attente. Réclamez une facture qui nomme précisément l'organe défaillant et sa localisation, elle pèsera lourd face à l'expert. Au-delà de 5 000 € HT de dommages, ou quand l'origine reste contestée entre deux lots, mandater un expert d'assuré à vos frais rééquilibre souvent une discussion mal engagée.
Éviter que ça recommence
Photographiez les dégâts avant tout séchage et conservez les factures des biens abîmés. Déclarez dans les cinq jours ouvrés, constat amiable dégât des eaux rempli avec le voisin concerné. Relevez votre compteur d'eau chaque trimestre, chiffres notés sur un carnet : une consommation qui dérive de 20 % signale une fuite encastrée des mois avant la première tache.
Vos questions, nos réponses
Qui est l'assureur gestionnaire de mon dossier ?
Celui de l'occupant du logement où les dommages sont constatés : locataire ou propriétaire occupant. Si les dégâts touchent les parties communes seules, c'est l'assureur de la copropriété qui pilote. Ce gestionnaire missionne l'expert, finance la recherche de fuite et vous indemnise, sans que vous ayez à courir après l'assureur du voisin responsable.
Que se passe-t-il si les dommages dépassent 5 000 € HT ?
Le dossier sort du cadre IRSI et bascule en droit commun : chaque assureur reprend son rôle classique, les recours redeviennent possibles sans plafond et une expertise contradictoire s'organise. Les délais s'allongent nettement. C'est pourquoi le chiffrage de l'expert, qui décide de la tranche applicable, mérite une lecture attentive de votre part.
La recherche de fuite est-elle vraiment prise en charge ?
Oui, et c'est l'apport majeur du dispositif : l'assureur gestionnaire la finance dans la limite de la tranche, sans attendre de savoir d'où vient l'eau. Les investigations destructives et la remise en état qu'elles imposent sont couvertes. Commander soi-même une recherche sans accord préalable expose en revanche à un refus de remboursement.
Mon voisin refuse de signer le constat amiable, que faire ?
Déclarez seul à votre assureur, en décrivant les faits et en joignant vos photos ainsi que les coordonnées du voisin. Le constat facilite le traitement mais n'a rien d'obligatoire. Doublez l'envoi d'un courrier recommandé au syndic, qui pourra faire constater l'origine et solliciter l'accès au lot concerné.
Le syndic doit-il intervenir dans un dégât des eaux privatif ?
Il intervient dès que les parties communes sont touchées ou soupçonnées : colonne, canalisation encastrée, toiture, terrasse. Signalez-lui systématiquement le sinistre par écrit, même si l'origine paraît privative, car son assurance peut devenir gestionnaire. Il détient aussi les plans de réseau qui accélèrent considérablement la recherche de fuite.
Qui paie la franchise et la vétusté ?
La franchise reste à la charge de l'assuré indemnisé, sauf clause plus favorable de son contrat. La vétusté, elle, est déduite du montant des dommages selon des barèmes d'expertise : un parquet de vingt ans ne sera pas remboursé au prix du neuf. Certains contrats proposent une garantie de rééquipement à neuf qui neutralise cet abattement.
Le geste est-il couvert par mon assurance habitation ?
L'assurance couvre les dégâts des eaux consécutifs (plafond du voisin, parquet gondolé), pas la réparation de la pièce d'origine ni l'usure normale. Conservez photos et factures : elles accélèrent l'indemnisation si la panne provoque un sinistre. En location, l'entretien courant revient au locataire.
Combien de temps prend ce type d'intervention ?
Pour un bricoleur équipé, comptez de 30 minutes à 2 heures selon l'accessibilité et l'état des pièces. Un artisan expérimenté va deux à trois fois plus vite, diagnostic compris. Prévoyez toujours une marge : un raccord grippé ou une pièce introuvable peut rallonger l'opération.
Faut-il couper l'eau avant d'intervenir ?
Oui, presque toujours : fermez le robinet d'arrêt local s'il existe, sinon la vanne générale au compteur. Ouvrez ensuite un robinet en point bas pour purger la pression résiduelle. Ce réflexe de 30 secondes évite la giclée au démontage et transforme une réparation simple en intervention sereine.
Puis-je le faire moi-même sans risque ?
Oui pour les gestes simples décrits ici, à condition de couper l'eau (et l'électricité si un appareil est concerné) avant d'intervenir. Dès qu'il faut souder, toucher au gaz ou ouvrir un appareil sous garantie, confiez la suite à un professionnel : une erreur coûte souvent plus cher que l'intervention.